El Departamento de Justicia y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB) demandaron a Colony Ridge, un desarrollador y prestamista con sede en Texas, por operar un plan ilegal de venta de terrenos y atacar a decenas de miles de prestatarios hispanos con declaraciones falsas y préstamos abusivos.
Según se estipula en los documentos de la demanda, esta organización hace negocios como Terrenos Houston, Terrenos Santa Fe y Lotes y Ranchos.
“La demanda alega que Colony Ridge se dirigió a los consumidores hispanos con préstamos abusivos, engañó a los prestatarios sobre la infraestructura de agua, alcantarillado y electricidad en sus lotes, y explotó las barreras del idioma al realizar la mayor parte de su marketing en es- pañol mientras ofrecía documentos de transacciones importantes solo en inglés.”, dijo el Fiscal General Merrick B. Garland.
“La discriminación en los préstamos perjudica a las familias y a los vecindarios durante generaciones, está mal y no tiene cabida en nuestro país. Es por eso que lancé la Iniciativa de Lucha contra la Redlining del Departamento hace más de dos años y por eso nos mantenemos firmes en nuestro compromiso de continuar este trabajo”, agregó Garland.
La demanda presentada en un tribunal de distrito federal alega que Colony Ridge vende a familias desprevenidas tierras propensas a inundaciones, sin agua, alcantarillado o infraestructura eléctrica, y que la empresa prepara a los prestatarios para que quiebren con préstamos que no pueden pagar.
Terrenos Houston es mencionado en la demanda contra Colony Ridge que interpuso el Departamento de Justicia de Estados Unidos. Foto Terrenos Houston/Facebook
Aproximadamente uno de cada cuatro préstamos de Colony Ridge termina en ejecución hipotecaria, después de lo cual la empresa recompra las propiedades y las vende a nuevos prestatarios.
La demanda nombra como demandados a tres compañías afiliadas de Colony Ridge con sede en Texas, así como a Loan Originator Services, una compañía hipotecaria no bancaria con licencia para originar préstamos en Texas.
Colony Ridge ha desarrollado más de 40,000 lotes repartidos en un área no incorporada del condado de Liberty, Texas, aproximadamente a 30 millas al noreste de Houston. Colony Ridge comercializa estas subdivisiones utilizando los nombres Terrenos Houston y Terrenos Santa Fe.
“Colony Ridge prometió el sueño americano, pero alegamos que, en realidad, ha resultado una pesadilla para miles de familias hispanas trabajadoras que esperaban construir sus casas en la comunidad de Terrenos Houston”, dijo la Fiscal General Adjunta, Kristen Clarke, de la División de Asuntos Civiles del Departamento de Justicia.
Entre 2017 y 2021, las tasas de interés de los préstamos de Colony Rid- ge oscilaron entre el 10.9% y el 12.99%, mientras que un préstamo estándar a tasa fija a 20 años promedió entre el 2.35% y el 4.05% durante el mismo período.
Y al otorgar el préstamo, Colony Ridge y Loan Originator Services no recopilaron la información necesaria para determinar si los solicitantes pueden pagar el préstamo.
Se afirma que esta empresa atrae a los prestatarios en un ciclo de ejecución hipotecaria: cuando las familias se atrasan en los pagos y entran en eje- cución hipotecaria, esto permite a Colony Ridge “voltear” las propiedades re-comprándolas y re-vendiéndolas, a menudo a precios más altos.
Los registros de ejecuciones hipotecarias y títulos de propiedad muestran que Colony Ridge vendió al menos el 40% de todas las propiedades que vendió entre septiembre de 2019 y septiembre de 2022, vendiendo aproximadamente 8,237 propiedades dos veces, 3,267 propiedades tres veces y 2,067 propiedades cuatro o más veces en tres años.
Cualquier persona que crea que ha sido perjudicada por las prácticas de Colony Ridge Development LLC, Co- lony Ridge BV LLC, Colony Ridge Land LLC y Loan Originator Services LLC debe llamar a la línea directa contra la discriminación en la vivienda del Departamento de Justicia al 1-833-591- 0291, también pueden enviar un correo electrónico a: ColonyRidge.Lawsuit@usdoj.gov.
